山林の土地評価計算の方法とポイント

一般社団法人日本不動産管財

2024年12月17日

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更新日：10月2日

山林の土地評価計算は、固定資産税や相続税の算出、売却価格の検討など、さまざまな目的で必要とされる重要な作業です。しかし、山林は宅地や田畑と異なり、一般的に市場での取引が少ないため、正確な評価をするのが難しいとされています。本記事では、山林の土地評価計算の基本的な方法とポイントを詳しく解説します。

1. 山林の土地評価計算が必要なケース

山林の評価が必要になる主なケースは以下のとおりです。

評価の目的によって使う資料と計算方法が異なります。固定資産税評価額・相続税評価額・売却価格は、そのまま同じ金額になるものではありません。

山林の固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて市町村が算定します。一般山林は、状況の似た地区の標準山林の価格に比準して評価されます。市街化区域の山林などでは、状況の似た宅地の価格に比準する場合があります。

相続税の山林の評価は、国税庁の財産評価基本通達に従い、純山林・中間山林・市街地山林に区分します。所在地の評価倍率表の「山林」欄で、分類・評価方式・倍率を確認します。

純山林・中間山林：固定資産税評価額に、所在地・相続の開始年に対応する評価倍率を掛ける「倍率方式」で評価します。
市街地山林：宅地としての価額から造成費相当額を控除する「比準方式」、または倍率が定められた地域では「倍率方式」で評価します。宅地への転用が見込めない場合は、付近の純山林の価額に比準する扱いがあります。

倍率方式の計算式：相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率。比準方式は、（宅地とした場合の1㎡当たりの価額－1㎡当たりの造成費相当額）×地積で計算します。保安林などは別の評価上の扱いもあるため、指定状況を確認してください。

山林の土地評価では、以下の要素が大きく影響します。

山林評価を正確に行うためには、以下のポイントを意識しましょう。

相談先を目的で選ぶ相続税の評価・申告は税理士、売却価格の検討は不動産会社や不動産鑑定士、地積・境界の調査は土地家屋調査士など、確認したい内容に応じて相談先を選びましょう。
公的資料を使い分ける固定資産税評価額は市町村の課税明細書・評価証明書、相続税の倍率は国税庁の評価倍率表で確認します。売却の参考には国土交通省「不動産情報ライブラリ」の林地取引事例や都道府県地価調査を使います。接道・傾斜・面積などの条件差も確認してください。
地図や写真を活用する 実際の地形や樹木の状況を把握するために、航空写真や地図の利用が効果的です。

山林の評価に必要な主な書類は以下の通りです。

評価額の変化が税額に影響する場合はありますが、評価額だけで税額が決まるわけではありません。固定資産税では課税標準額・税率・免税点など、相続税では他の相続財産・債務・基礎控除なども確認する必要があります。

山林の土地評価計算は、固定資産税や相続税、売却価格の見積もりなど、さまざまな場面で必要になります。正確な評価を行うためには、評価基準の理解と専門家のサポートが欠かせません。

山林をお持ちの方は、定期的に評価を見直し、最適な管理や処分方法を検討しましょう。