正当な理由として認められうるケース	説明
相続人間で争いがある場合	遺産分割協議が難航しており、所有者が確定しない
本人が重病・入院中の場合	手続きを行うことが物理的に困難な状況
DV被害を受けている場合	住所の公開が生命・身体の危険につながる
所有不動産の把握が困難な場合	相続した不動産の全容が不明な場合
経済的に困窮している場合	手続き費用の負担が著しく困難

2. なぜ義務化されるのか？｜所有者不明土地問題の深刻な実態

住所変更登記が義務化される最大の理由は、日本全国で深刻化している「所有者不明土地問題」です。

2-1. 所有者不明土地の現状

国土交通省の調査によると、全国の土地のうち約24%が所有者不明土地に該当します。これは九州の面積に匹敵する広大な土地が、実質的に管理不能な状態にあることを意味しています。

所有者不明土地の発生原因

● 相続登記の未了 … 約66%

● 住所変更登記の未了 … 約33%

つまり、所有者不明土地の約3分の1は、住所変更登記が行われていないことが原因です。

2-2. 所有者不明土地が引き起こす問題

所有者不明土地は、以下のような深刻な社会問題を引き起こしています。

公共事業の停滞：道路建設や河川整備などで用地取得ができず、事業が大幅に遅延します。東日本大震災の復興事業でも、所有者不明土地が大きな障害となりました。

災害復旧の遅れ：災害で被害を受けた土地の復旧・復興において、所有者に連絡が取れないため、がれき撤去すらできないケースが発生しています。

土地の荒廃：管理されない土地が放置され、雑草の繁茂、不法投棄、害虫の発生など、周辺住民の生活環境を悪化させています。

民間取引の阻害：不動産売買において、登記簿上の所有者と連絡が取れず、取引が成立しないケースが増加しています。

2-3. 法改正の全体像

国はこの問題に対処するため、2021年（令和3年）に不動産登記法を改正し、段階的に登記の義務化を進めています。

施行時期	制度内容	概要
2024年4月1日	相続登記の義務化	相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
2026年2月2日	所有不動産記録証明制度	特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化した証明書を取得可能
2026年4月1日	住所等変更登記の義務化	住所・氏名の変更日から2年以内に変更登記の申請が必要
2026年4月1日	スマート変更登記	法務局が職権で住所等変更登記を行う新制度

3. スマート変更登記とは？｜制度の概要と仕組み

「スマート変更登記」とは、不動産の所有者が事前に「検索用情報」を法務局に申し出ておくことで、住所や氏名に変更があった際に、法務局の登記官が職権で自動的に変更登記を行ってくれる新制度です。2026年（令和8年）4月1日から運用が開始されます。

3-1. 従来の変更登記との違い

比較項目	従来の変更登記	スマート変更登記
申請主体	所有者本人が申請	法務局が職権で実施
手続き	法務局への申請書提出が必要	事前の検索用情報申出のみ
費用	登録免許税（不動産1個あたり1,000円）＋司法書士報酬	無料
タイミング	引っ越し等のたびに毎回申請	一度申出すれば以降は自動
住所の確認方法	所有者が住民票等を取得して証明	法務局が住基ネットに照会
義務違反リスク	申請忘れで過料の可能性あり	申出済みなら義務違反にならない

3-2. スマート変更登記の仕組み（個人の場合）

個人がスマート変更登記を利用する場合、住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）との連携により、住所等の変更が自動的に検知され、登記が更新されます。具体的な仕組みは以下のとおりです。

ステップ1｜不動産所有者が、事前に「検索用情報の申出」を行い、氏名・住所・生年月日・メールアドレス等を法務局に提供します。

ステップ2｜法務局が、提供された検索用情報をシステムに記録します。

ステップ3｜法務局が、定期的に住基ネットに照会し、住所等の変更の有無を確認します（2年に1回以上）。

ステップ4｜住所等の変更が確認された場合、法務局から所有者のメールアドレスに「変更登記をしてよいか」の確認メールが送信されます。

ステップ5｜所有者が「変更登記をしてよい」と回答すると、法務局の登記官が職権で変更登記を実行します。

3-3. スマート変更登記の仕組み（法人の場合）

法人の場合は、個人とは異なり「会社法人等番号」を活用した仕組みとなります。所有権の登記に会社法人等番号が記録されていれば、商業・法人登記システムとの情報連携により、自動的に住所等の変更が反映されます。

ステップ1｜商業・法人登記上で本店住所や法人名称の変更登記が行われます。

ステップ2｜変更情報が会社法人等番号をキーとして、不動産登記のシステムに自動的に通知されます。

ステップ3｜通知を受けた法務局の登記官が、職権で不動産登記上の住所等の変更登記を順次実行します。

法人の場合は個人と異なり、本人確認のメール送信は不要で、システム間の情報連携によって自動的に処理されるのが特徴です。

4. スマート変更登記のメリット6つ

メリット1：変更登記の申請手続きが不要になる

最大のメリットは、引っ越しや結婚・離婚等で住所や氏名が変わるたびに、自分で法務局に変更登記を申請する手間がなくなることです。一度検索用情報の申出をしておけば、それ以降は法務局がすべて対応してくれます。

メリット2：登録免許税が不要（完全無料）

通常の住所変更登記では、不動産1個あたり1,000円の登録免許税が必要です。例えば、土地と建物の2つの不動産を所有している場合は2,000円、さらに複数の物件を持っていれば数千円から数万円の費用がかかります。スマート変更登記では、この登録免許税が一切かかりません。

メリット3：司法書士への依頼費用も節約できる

従来の変更登記を司法書士に依頼すると、報酬として1万円〜2万円程度の費用が発生します。スマート変更登記を利用すれば、そもそも申請手続き自体が不要になるため、この費用も節約できます。

メリット4：義務違反のリスクがなくなる

検索用情報の申出を済ませておけば、その後の住所等変更に関しては法務局が対応するため、2年以内の申請期限を忘れて義務違反に問われる心配がなくなります。

メリット5：登記簿情報が常に最新に保たれる

登記簿上の住所が常に最新の状態に更新されるため、不動産の売却時や相続発生時に「登記簿と本人情報が一致しない」というトラブルを未然に防ぐことができます。

メリット6：相続人の手続き負担が軽減される

所有者が亡くなった際、相続人が相続登記を行うにあたって、被相続人の住所の変遷を証明する必要があります。スマート変更登記により常に最新住所が登記されていれば、住所を繋げるための戸籍の附票や住民票の除票の取得が不要になり、相続人の負担が大幅に軽減されます。

5. スマート変更登記の対象者と利用条件

5-1. 個人の場合

個人がスマート変更登記を利用するには、以下のすべての条件を満たす必要があります。

条件	内容	補足
自然人であること	個人であること（法人は別の手続き）	外国籍の方も利用可能
住基ネットに登録されていること	日本国内の自治体に住民票の登録があること	住民票の登録が必須
日本国内に住所があること	登記すべき住所が日本国内であること	海外居住者は利用不可
所有権の登記名義人であること	登記簿上の所有者として記録されていること	共有者も各自申出が必要

利用できない方

● 海外に居住する日本人 … 住基ネットでの照会ができないため、従来どおり自ら変更登記の申請が必要です

● 会社法人等番号を持たない法人 … 検索用情報の申出ではなく、会社法人等番号の登記が必要です

5-2. 法人の場合

法人がスマート変更登記を利用するには、所有権の登記に「会社法人等番号」が記録されている必要があります。会社法人等番号を持つ法人（株式会社、合同会社、一般社団法人、NPO法人等）は、商業・法人登記システムとの連携により自動的に変更登記が行われます。

会社法人等番号が所有権の登記に記録されていない法人は、「会社法人等番号の申出」を行うことで、スマート変更登記の対象となります。

6. 【個人向け】検索用情報の申出方法を徹底解説

スマート変更登記を利用するためには、事前に「検索用情報の申出」を行う必要があります。この申出は、2025年（令和7年）4月21日からすでに受付が開始されています。

6-1. 検索用情報として提供する情報

項目	必須/任意	登記簿への記載	補足
氏名	必須	記載あり	登記簿に記載される
氏名のふりがな	必須	記載なし	システム内部で使用
住所	必須	記載あり	登記簿に記載される
生年月日	必須	記載なし	住基ネット照会に使用
メールアドレス	任意	記載なし	法務局からの確認連絡に使用

メールアドレスについて

メールアドレスの提供は任意ですが、登録することを強くお勧めします。メールアドレスを登録しない場合、法務局からの確認連絡は書面で届くため、時間がかかります。

また、必ず本人専用のメールアドレスを登録してください。共有のメールアドレスでは、第三者が勝手に法務局からの連絡に対応してしまうリスクがあります。

法務局からのメールは以下のアドレスから送信されます：

sys-info@touki-kyoutaku-online.moj.go.jp

迷惑メール設定をしている方は、このアドレスからのメールを受信できるよう事前に設定しておきましょう。

6-2. 申出方法①：登記申請との同時申出

2025年4月21日以降に新たに不動産を取得する場合（所有権保存登記・所有権移転登記等を申請する場合）は、登記申請書に検索用情報を併せて記載して提出します。

具体的には、登記申請書の所定欄に氏名のふりがな・生年月日・メールアドレスを記載するだけです。司法書士に登記手続きを依頼している場合は、司法書士が対応してくれるため、本人が別途手続きをする必要はありません。

6-3. 申出方法②：単独申出（既に不動産を所有している方）

2025年4月21日時点で既に不動産の所有者として登記されている方は、登記申請とは別に、検索用情報の単独申出を行うことができます。

オンラインでの申出方法

ステップ1：法務局の「かんたん登記申請」ページにアクセスします

ステップ2：手続の種別として「検索用情報の申出」を選択します

ステップ3：画面の案内に従い、生年月日、メールアドレス、不動産の地番等の情報を入力します

ステップ4：身分証明書（運転免許証、マイナンバーカード等）の写しをアップロードします

ステップ5：内容を確認して送信します

オンライン申出のメリット

● 電子証明書が不要（かんたん登記申請を利用する場合）

● 押印・電子署名が不要

● Webブラウザ上で手続きが完結

● 費用は無料

● 管轄の異なる複数の不動産をまとめて申出可能

書面での申出方法

法務局のホームページから申出書の様式をダウンロードし、必要事項を記入して不動産を管轄する法務局に提出します。管轄の異なる複数の不動産を所有している場合は、いずれかの不動産を管轄する法務局にまとめて提出することも可能です。

6-4. 単独申出に必要な添付書類

書類	詳細
身分証明書の写し	運転免許証、マイナンバーカード、パスポート等（本人確認のため）
氏名のふりがな・生年月日を証する書面	住民票の写し等（ただし、登記簿上の住所から変更がない場合は住所証明書で兼用可能）
委任状（代理人が申出する場合）	司法書士等に依頼する場合に必要

なお、2025年4月21日以降に取得した不動産について登記申請と同時に申出を行う場合は、登記申請に必要な住民票の写し等で検索用情報の証明を兼ねることができるため、追加の添付書類は基本的に不要です。

7. 【法人向け】会社法人等番号の登記による利用方法

法人がスマート変更登記を利用するためには、所有権の登記に「会社法人等番号」が記録されている必要があります。

7-1. 会社法人等番号が既に登記されている場合

2025年4月21日以降に法人が所有権の保存・移転等の登記を申請する際、登記申請書に会社法人等番号を記載して申請すれば、自動的に会社法人等番号が登記されます。この場合は特別な手続きは不要で、以降は商業・法人登記システムとの連携によりスマート変更登記が自動的に行われます。

7-2. 会社法人等番号が未登記の場合

2025年4月21日より前に取得した不動産で、会社法人等番号が登記されていない場合は、「会社法人等番号の申出」を行う必要があります。

この申出は、オンラインまたは書面で行うことができます。自社の所有不動産について会社法人等番号が登記されているかどうかは、登記事項証明書を取得して確認できます。所有者欄に会社法人等番号が記載されていなければ、申出が必要です。

8. スマート変更登記の流れ｜申出から変更登記完了まで

8-1. 個人の場合の全体フロー

STEP 1：検索用情報の申出

所有者が氏名・住所・生年月日・メールアドレス等を法務局に申出

STEP 2：システムへの記録

法務局が申出内容をシステムに記録

STEP 3：住基ネットへの定期照会

法務局が定期的に（2年に1回以上）住基ネットに照会し、住所等の変更を確認

STEP 4：本人への確認メール送信

変更が確認された場合、登録メールアドレスに確認メールを送信

STEP 5：本人からの回答

所有者が「変更登記をしてよい」と回答

STEP 6：職権による変更登記

法務局の登記官が職権で変更登記を実行

8-2. 法人の場合の全体フロー

法人の場合は、個人と比べてシンプルな流れとなります。商業・法人登記上で本店住所や法人名称の変更が行われると、会社法人等番号をキーとして不動産登記システムに自動通知され、個人のような本人確認メールのやり取りなしに、順次変更登記が行われます。

9. スマート変更登記の注意点・デメリット8つ

注意点1：申出をした不動産のみが対象

スマート変更登記の対象となるのは、検索用情報の申出を行った不動産に限られます。複数の不動産を所有している場合、すべての不動産について申出を行わなければ、申出をしていない不動産は対象外となります。特に、2025年4月21日以降に取得した不動産と、それ以前から所有している不動産がある場合は、後者について別途単独申出が必要です。

注意点2：住基ネットの照会頻度は「2年に1回以上」

法務局が住基ネットに照会する頻度は「2年に1回以上」とされており、住所変更が即座に登記に反映されるわけではありません。急ぎで登記を更新する必要がある場合（不動産売却時など）は、従来どおり自ら変更登記を申請する方が確実です。

注意点3：本人の了承が必要

法務局は住所等の変更を確認した後、所有者にメール（またはメール未登録の場合は書面）で「変更登記をしてよいか」を確認します。この確認に回答しなければ、変更登記は行われません。法務局からのメールを見落とさないよう注意が必要です。

注意点4：海外居住者は利用できない

海外に居住している方は、住基ネットでの照会ができないため、スマート変更登記の対象外です。住所等に変更があった場合は、従来どおり自ら変更登記の申請を行う必要があります。

注意点5：DV被害者等への配慮が必要

スマート変更登記により住所が自動的に更新されることで、DV被害者等の現住所が判明してしまうリスクがあります。法務省では被害者保護の観点から対応策を講じていますが、該当する方は事前に法務局に相談することをお勧めします。

注意点6：所有権の登記名義人以外は利用できない

スマート変更登記の対象は「所有権」の登記名義人に限られます。抵当権者や地上権者など、所有権以外の権利の登記名義人は対象外です。

注意点7：既存の住所不一致は自動解消されない

スマート変更登記が対応するのは、検索用情報の申出後に発生した住所等の変更です。申出以前に既に登記簿上の住所と現住所が異なっている場合は、まず従来の方法で住所変更登記を行ってから、検索用情報の申出をする必要があります。

注意点8：制度の詳細はまだ未確定の部分がある

スマート変更登記は2026年4月1日から運用開始予定ですが、具体的な運用方法の詳細についてはまだ公表されていない部分もあります。今後、法務省からの通達等で順次明らかになると見込まれます。

10. 義務化に向けて今すぐやるべきこと｜チェックリスト

2026年4月の義務化開始に向けて、不動産所有者が今すぐ確認・対応すべき項目をまとめました。

☐ 所有不動産の確認

自分（または法人）が所有する全ての不動産を把握していますか？固定資産税の課税明細書や登記事項証明書で確認しましょう。2026年2月2日からは「所有不動産記録証明書」で全国の所有不動産を一覧化できます。

☐ 登記簿上の住所確認

現在の住所・氏名と、登記簿上の住所・氏名は一致していますか？不一致がある場合は、2028年3月31日までに変更登記が必要です。

☐ 検索用情報の申出

既にスタートしている「検索用情報の申出」を済ませましたか？オンライン（かんたん登記申請）から無料で手続きできます。

☐ メールアドレスの準備

法務局からの確認メールを受信するためのメールアドレスを準備しましたか？本人専用のアドレスが必要です。

☐ 迷惑メール設定の確認

sys-info@touki-kyoutaku-online.moj.go.jp からのメールを受信できる設定になっていますか？

☐ 法人の場合の確認

会社法人等番号が所有権の登記に記録されていますか？未記録の場合は「会社法人等番号の申出」が必要です。

11. スマート変更登記と相続登記義務化の関係

スマート変更登記は、2024年4月に先行してスタートした「相続登記の義務化」と密接に関連しています。どちらも所有者不明土地問題の解消を目的とした一連の法改正であり、不動産の所有者情報を常に最新に保つための「両輪」として機能します。

11-1. 相続登記義務化との比較

比較項目	相続登記の義務化	住所変更登記の義務化
施行日	2024年4月1日	2026年4月1日
対象	相続で不動産を取得した相続人	住所・氏名に変更があった所有者
期限	相続を知った日から3年以内	変更日から2年以内
過料	10万円以下	5万円以下
負担軽減策	相続人申告登記	スマート変更登記
遡及適用	あり	あり

11-2. スマート変更登記は相続手続きにも好影響

スマート変更登記により登記簿上の住所が常に最新に保たれていれば、所有者が亡くなった際の相続手続きも円滑になります。従来は被相続人の登記簿上の住所と最終住所が異なる場合、住所の変遷を証明するために戸籍の附票や住民票の除票を取得する必要がありましたが、スマート変更登記が適用されていればこの手間が省けます。

12. 住所変更登記を自分で行う場合の手続きと費用

スマート変更登記を利用せず、従来どおり自分で住所変更登記を行う場合の手続きと費用についても確認しておきましょう。

12-1. 自分で手続きする場合の必要書類

書類	取得先	費用の目安
登記申請書	法務局ホームページからダウンロード	無料
住民票の写し	市区町村役場	200〜400円
戸籍の附票（住所変更の履歴が必要な場合）	本籍地の市区町村役場	300〜450円
登録免許税（収入印紙）	法務局、郵便局等	不動産1個あたり1,000円

12-2. 費用の比較

手続き方法	登録免許税	司法書士報酬	その他費用	合計の目安
自分で手続き	1,000円/不動産1個	なし	住民票等の取得費用	2,000〜5,000円程度
司法書士に依頼	1,000円/不動産1個	10,000〜20,000円	住民票等の取得費用	12,000〜25,000円程度
スマート変更登記	無料	不要	不要	0円

13. 不動産の処分にお困りの方へ｜日本不動産管財のご案内

住所変更登記の義務化をきっかけに、「そもそもこの不動産を持ち続ける必要があるのか」と考える方も少なくありません。特に、相続で取得した山林や別荘地、原野など、活用の見込みがない不動産は、保有しているだけで固定資産税や管理費の負担が続きます。

こんなお悩みはありませんか？

● 相続した山林や別荘地の処分方法がわからない

● 固定資産税や管理費の支払いが負担になっている

● 不動産業者に相談したが「取り扱えない」と断られた

● 相続土地国庫帰属制度を検討したが要件を満たせない

● 次の世代に負の遺産を残したくない

一般社団法人日本不動産管財では、通常の不動産市場では売却が難しい物件の無料調査をおこなっております。

14. よくある質問（FAQ）

Q1. スマート変更登記の利用に費用はかかりますか？

いいえ、完全無料です。検索用情報の申出も無料で、その後の職権による変更登記でも登録免許税は一切かかりません。

Q2. 検索用情報の申出に電子証明書は必要ですか？

「かんたん登記申請」を利用したオンライン申出の場合、電子証明書は不要です。身分証明書の写しをアップロードするだけで手続きできます。

Q3. 既に登記簿上の住所と現住所が異なっている場合はどうすればいいですか？

まず従来の方法で住所変更登記を行い、登記簿上の住所を最新にした上で、検索用情報の申出を行ってください。スマート変更登記は、申出後に発生する住所変更に対応するものです。

Q4. マンションの場合、土地と建物の両方について申出が必要ですか？

はい、マンション（区分所有建物）の場合、建物（専有部分）と土地（敷地権）のそれぞれについて検索用情報の申出が必要です。同時申出の場合は、登記申請した不動産が自動的に対象となります。

Q5. 共有名義の不動産の場合はどうなりますか？

共有者それぞれが自身の持分について検索用情報の申出を行う必要があります。一人の共有者が申出をしても、他の共有者の分は対象になりません。

Q6. 法務局からの確認メールに回答しなかった場合はどうなりますか？

回答がなければ変更登記は行われません。ただし、住所変更登記の義務自体は消滅しないため、2年以内に自ら変更登記を申請する必要があります。メールを見落とさないよう注意しましょう。

Q7. 検索用情報の申出をした後に、メールアドレスを変更したい場合は？

申出時に法務局から送信される完了メールに記載された「認証キー」を使って、メールアドレスの変更手続きを行うことができます。認証キーは大切に保管してください。

Q8. 住所変更登記の義務化は、2026年4月1日より前に引っ越した場合も対象ですか？

はい、対象となります。施行日前に住所等を変更し、まだ変更登記をしていない場合は、2028年（令和10年）3月31日までに変更登記を行う必要があります。

Q9. 結婚や離婚で氏名が変わった場合も対象ですか？

はい、住所変更だけでなく、氏名（名称）の変更も義務化の対象です。結婚・離婚による姓の変更も、変更日から2年以内に変更登記が必要です。スマート変更登記を利用すれば、氏名変更も自動で対応されます。

Q10. 相続登記をまだしていない不動産がある場合は？

まず相続登記を完了させた上で、検索用情報の申出を行ってください。相続登記が完了していない段階では、スマート変更登記の対象となりません。相続登記も2024年4月から義務化されていますので、早めの手続きをお勧めします。

15. まとめ

2026年4月1日から始まる住所等変更登記の義務化は、不動産所有者にとって大きな制度変更です。しかし、同時にスタートする「スマート変更登記」を活用すれば、手続きの負担を大幅に軽減することができます。

この記事の要点

● 2026年4月1日から、住所・氏名の変更登記が義務化（違反で5万円以下の過料）

● 「スマート変更登記」を利用すれば、法務局が自動で変更登記を実施（無料）

● 利用には事前の「検索用情報の申出」が必要（2025年4月21日から受付中）

● 個人はオンラインまたは書面で申出可能（電子証明書不要・押印不要）

● 法人は「会社法人等番号の登記」で対応

● 海外居住者は利用不可（従来どおり自ら申請が必要）

● 既に住所が不一致の場合は、先に通常の変更登記が必要

● 申出をした不動産のみが対象（全不動産について申出を忘れずに）

不動産を所有している方は、今すぐ「検索用情報の申出」を済ませることをお勧めします。オンラインで無料・簡単に手続きできますので、義務化が始まる前に準備を整えておきましょう。

また、この機会に相続した不動産や活用予定のない不動産の処分を検討される方は、一般社団法人日本不動産管財までお気軽にご相談ください。処分困難な不動産のお悩みを、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。