【2025年最新版】負動産を手放す完全ガイド― 相続登記義務化・国庫帰属・管理命令までケース別に徹底解説 ―

はじめに

相続してしまった“売れない土地”、管理費だけがかかる“使わない別荘”、誰も使わないまま朽ちていく“遠方の空き家”。

「どうして手放せないのか」「どんな制度が使えるのか」「どこに相談すればいいのか」

この記事では、負動産を実際に処分したい方に向けて、ケース別に現実的な打開策をお伝えします。

第1部｜土地に関する負動産ケースと処分方法（全8ケース）

【ケース1】名義が親や祖父母のまま。相続登記がされていない土地

よくある状況：

・遠方の土地を相続したが手続きしていない

・固定資産税の通知だけが届き続けている・他の相続人との連絡も取りづらい

なぜ処分できない？

・相続登記が済んでいないと売却も譲渡もできない

・2025年4月以降、相続登記は「義務化」（3年以内）される

解決方法：

・まずは「相続人申告登記」（簡易登記）で仮登録

・その後、遺産分割協議または単独相続登記へ・名義が確定すれば、売却・寄付・引取りが可能

【ケース2】山奥の土地。アクセスも悪く、買い手もつかない

よくある状況：

・山林や原野、売買実績がない地域・周囲はほぼ無人。境界も不明瞭

なぜ処分できない？

・需要がゼロに近く、売却・寄付ともに困難

・境界不明・登記不備だと制度利用もできない

解決方法：

・境界確定・名義整理の上で以下の制度を検討　

1. 国庫帰属制度（建物・残置物なし＋審査と費用あり）　

2. 有償引取りサービス（民間で対応する法人もある）

【ケース3】親が借地に建てた建物。地主に返すこともできない

よくある状況：

・借地に建てられた建物（名義は親）

・借地契約は口約束。地主も高齢で不在

・建物は老朽化し、解体費も出せない

なぜ処分できない？

・借地契約の詳細が不明

・建物があることで土地を返せない

解決方法：

・借地契約書や地代支払いの記録を確認

・建物を除却すれば返還可能になる場合も

・地主不在なら「不在者財産管理人」を家庭裁判所に申立て

【ケース4】共有者と連絡が取れない土地（名義が兄弟・親戚と共有）

よくある状況：

・相続時に兄弟で共有になっていた

・他の共有者と音信不通

・一人では売却・譲渡ができない

なぜ処分できない？

・共有不動産は「全員の合意」が必要

・一人では法律上動かせない

解決方法：

・家庭裁判所に「共有物分割請求」や「管理命令」を申立て

・所有者不明土地等管理人の制度で、管理人による売却も可能

【ケース5】接道義務を満たしていないため、建物も売れない土地

よくある状況：

・道路に2m以上接していない

・「再建築不可物件」として扱われる

・売却や広告も出せない

なぜ処分できない？

・建築基準法により再建築できない土地は市場価値が大幅に下がる

・不動産会社が扱わないケースも多い

解決方法：

・近隣所有者と敷地延長

・通行地役権の交渉を行う

・それでも改善しなければ、国庫帰属制度などの制度利用も検討

【ケース6】農地であり、転用や売却の許可が降りない

よくある状況：

・農業振興地域、生産緑地に該当

・買い手はいるが「農業委員会の許可が出ない」

なぜ処分できない？

・農地法により、転用・売却には行政の許可が必要

・非農業者への売却は原則不可

解決方法：

・農振除外 → 農地転用 → 地目変更という段階的手続き

・どうしても困難なら、国庫帰属制度の利用条件を確認

【ケース7】お墓がある土地（墓地・仏壇・供養塔など）

よくある状況：

・山林内にお墓がある

・既に使っていないが、撤去費用が高額

・親族間でも意見が割れている

なぜ処分できない？

・墓地埋葬法により勝手な撤去や移設はできない

・地域との合意や改葬許可が必要

解決方法：

・閉眼供養 → 改葬許可 → 墓じまい（20〜50万円程度）

・撤去完了すれば他制度の利用（譲渡・国庫帰属）も可能になる

【ケース8】管理費がかかり続ける別荘地（利用予定なし）

よくある状況：

・リゾート開発地の土地（元分譲）

・使っていないが管理費が毎年発生

・売却実績も乏しく、需要がない

なぜ処分できない？

・毎年の管理費（5万〜20万円）が継続課金される

・管理契約が解除できず、制度の利用にも制限がある

解決方法：

・管理契約の内容を確認（解除条項・共有施設条項など）

・国庫帰属制度は「管理契約がある土地」は原則対象外

・有償での引取りや無償譲渡の交渉が現実的な選択肢

第2部｜建物に関する負動産ケースと処分方法（全6ケース）

【ケース9】誰も住まない空き家。老朽化して危険

よくある状況：

・親が住んでいた家が空き家になっている

・築40年以上。雨漏りや傾きあり

・固定資産税はかかるが賃貸もできない

なぜ処分できない？

・修繕・解体費が高額（100万円以上）

・放置すると行政の「特定空家」指定リスク

・倒壊・火災・不法侵入の危険性あり

解決方法：

・写真と状況メモを残し、自治体に相談

・「解体補助金」の対象となることも

・相続登記→解体→国庫帰属制度の活用が視野に入る

【ケース10】事故物件や心理的瑕疵がある建物

よくある状況：

・自殺・孤独死

・事件があった物件

・近隣の風評も強く、不動産会社に断られる

・賃貸に出しても入居が決まらない

なぜ処分できない？

・心理的瑕疵による市場価値の大幅下落

・「告知義務」があるため、隠して売ることはできない

解決方法：

・一定年数経過で告知義務が緩和される場合あり

・専門業者による原状回復

・リフォームで改善可能・難しい場合は買取業者や引取り制度の活用も検討

【ケース11】アスベスト使用の古い建物

よくある状況：

・旧工場・倉庫

・住宅にアスベストの疑い

・売却を断られ、除去費用も不明

なぜ処分できない？

・アスベストは健康被害のリスクがあり、規制対象・除去工事には自治体への届出と高額な費用が必要

解決方法：

・まずは専門業者による調査（5〜15万円程度）

・封じ込め／囲い込み／除去の3選択肢

・除去後は通常売却・譲渡が可能になる場合も

【ケース12】管理費を長年滞納しているマンション区分所有

よくある状況：

・親が所有していたマンション1室を相続

・長年空室で賃貸にも出せず

・管理費・修繕積立金の滞納が数年分に

なぜ処分できない？

・売却時に「滞納分の一括支払い」が必要

・管理組合との関係悪化・訴訟リスクもある

解決方法：

・管理会社に連絡して滞納額と交渉可能性を確認

・滞納分を引き受ける条件で買取交渉する例もあり

・引取りサービスなどで売却不能でも処分できる場合も

【ケース13】借主が家賃を払わない。明け渡しができない

よくある状況：

・親名義の家を賃貸していたが滞納が続いている

・家主が亡くなり、相続人として困っている

・借主と連絡が取れず、自力では対応不能

なぜ処分できない？

・賃貸借契約が残っていると売却が困難

・法的手続きを経ずに立ち退きさせると違法

解決方法：

・内容証明で解除通知→訴訟→強制執行（数ヶ月〜1年）

・家賃回収より「明け渡し優先」で進める

・対応が長期化する場合は、建物は放棄

・土地のみの売却検討も

【ケース14】ゴミ屋敷化した建物で近隣トラブルに

よくある状況：

・故人の家に大量の生活ゴミ

・残置物がある

・悪臭・害虫・近隣からの苦情が発生

・親族は遠方で片付けに行けない

なぜ処分できない？

・室内に人が住めない状態でリフォームも困難

・行政処分対象になると、撤去費用を請求される可能性もある

解決方法：

・遺品整理

・ゴミ屋敷対応の専門業者に依頼

・自治体によっては補助金制度あり

・処分完了後は売却または制度利用が現実的に

第3部｜負動産の処分に使える制度と費用の比較（2025年対応）

【制度1】相続登記の義務化（2025年4月開始）

制度の概要：

・不動産を相続した人は、3年以内に登記が義務付けられる

・正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料対象に

・2025年以前に相続した未登記地も対象となる

対象者：

・名義が亡くなった親

・祖父母のままの土地や建物を相続した人

メリット：

・売却・譲渡・制度利用の前提条件となる

・将来的な相続トラブルを予防できる

デメリット：

・戸籍収集や遺産分割協議が必要な場合があり、手間がかかる

費用の目安：

・戸籍・住民票・評価証明書など：5,000円〜10,000円

・登録免許税：固定資産税評価額×0.004（例：評価100万円→4,000円）

・司法書士に依頼する場合：3万円〜10万円が相場

【制度2】相続土地国庫帰属制度（2023年4月開始）

制度の概要：

・相続した不要な土地を、一定条件を満たせば国に引き渡せる制度

・境界確定・建物や残置物の撤去・地目制限などの厳しい審査がある

対象となる土地：

・山林・原野・宅地・農地など（建物やゴミが一切ないことが必須）

・今後使用予定が一切なく、売却も困難な土地

メリット：

・完全に国に引き取ってもらえるため、固定資産税や管理の負担から解放される

・譲渡先が見つからない場合の最終手段となり得る

デメリット：

・申請要件が厳しい（特に管理契約がある別荘地は対象外）

・筆数や内容によっては多額の費用が必要

費用の目安：

・境界確定測量費用：20万円〜50万円／筆

・残置物・建物の撤去費：30万円〜200万円以上（規模により変動）

・申請手数料：1万4,000円

・負担金：原則20万円／筆（地目によって異なる）

【制度3】所有者不明土地・建物管理制度（2024年施行）

制度の概要：

・相続未登記や共有状態で、名義人の一部が不明・連絡不能の場合

・裁判所に申し立てて「管理人」を選任し、管理・売却・処分が可能になる

対象となる不動産：

・共有名義の一部が音信不通

・死亡などで所在不明

・旧名義（明治・大正時代）などで現在の相続人が不明

メリット：

・共有者全員の同意がなくても売却・処分が可能になる

・調査・管理・処分を裁判所主導で進められる

デメリット：

・申立書類や所有者調査などの準備が煩雑

・申立から解決までに数ヶ月〜1年以上かかることもある

費用の目安：

・所有者調査（戸籍調査・住民票除票等）：5万〜15万円程度

・裁判所への予納金・公告費：1万〜3万円

・選任された管理人への報酬：月5万円〜10万円（裁判所決定）

【制度比較まとめ】

以下のように、それぞれの制度には「前提条件」「得意な場面」「費用負担」に違いがあります。

● 相続登記の義務化

・全ての不動産に必須の「出発点」

・今後の処分・制度活用の前提となる

・比較的早く低コストで実行可能

● 国庫帰属制度

・「どうしても処分できない土地」の最終手段

・要件は厳しいが、負担から完全に解放される

・境界確定や撤去費など、事前費用が高額になりがち

● 所有者不明土地

・管理制度・共有地や相続登記ができない状況の「突破口」

・裁判所主導で進められるが、準備や期間に注意が必要

・管理人の報酬など実務費用もかかる

第4部｜まとめ・Q&A・判断チャート（負動産をどう手放すか）

■ 総まとめ｜今すぐ行動すべき理由

負動産を「いつか手放せるだろう」と放置してしまうと、・年々かさむ固定資産税や管理費・法改正による過料や行政指導・子や孫への負担の先送りなど、負担もリスクも増す一方です。

特に2025年4月からは相続登記の義務化により、「相続を知ってから3年以内に登記をしなければ罰金（過料）」という時代が始まります。

■ よくある質問と解決のヒント（Q&A）

Q1：名義が親のままでも、処分ってできるの？

→ できません。まずは「相続登記」または「相続人申告登記」で名義を整理しましょう。

Q2：国に土地を引き取ってもらえるって本当？

→ 条件を満たせば「相続土地国庫帰属制度」で可能です。ただし、建物・ゴミ・管理契約がある場合などは不可です。

Q3：共有名義の土地、連絡のつかない人がいて動けない…

→ 裁判所で「所有者不明土地管理命令」を申し立てれば、管理人が処分まで対応可能です。

Q4：解体や撤去っていくらかかるの？

→ 一戸建ての解体：50〜150万円前後、残置物撤去：10〜50万円以上が相場です。複数業者から見積をとって検討するのが確実です。

Q5：費用をかけても価値がない土地はどうすれば？

→ 譲渡・引取り・国庫帰属など「費用と効果」を比較し、最も損の少ない手段を選びましょう。

■ 自分に合った制度はどれ？判断フローチャート

【STEP 1】

不動産の名義はどうなっているか

→ 自分に名義がない場合 → 相続登記または申告登記が必要

→ 自分が登記済み → STEP 2へ

【STEP 2】

建物・残置物・ゴミがあるか

→ ある → 撤去が必要（国庫帰属制度は不可）

→ ない → STEP 3へ

【STEP 3】

譲渡・売却先が見つかるか

→ ある → 通常の売買や無償譲渡を検討

→ ない → STEP 4へ

【STEP 4】

制度の要件に合致しているか

→ 管理契約・傾斜・隣地越境など問題なし → 国庫帰属制度へ

→ 要件に合わない・複雑な共有 → 所有者不明土地管理制度を検討

■ 行動チェックリスト（今すぐ確認すべき項目）

• □ 固定資産税の納付先・評価額を確認したか

• □ 登記簿謄本で名義を調べたか

• □ 建物・ゴミ・残置物が残っていないか

• □ 他の相続人・共有者との連絡は取れるか

• □ 市場価格（売却可能性）を不動産会社に確認したか

• □ 各制度の要件と費用感を把握しているか

■ おわりに

負動産の問題に正面から向き合うのは、勇気のいることです。ですが、一歩踏み出すことで未来の負担は大きく変わります。

誰かに任せたまま、または放置したままでは、固定資産税・管理責任・将来の訴訟リスクなどが静かに積み重なっていくだけです。

本記事を読んだ今が、行動のタイミングです。「名義整理」「解体の検討」「制度の活用」など、できることから始めてみましょう。