別荘地は相続土地国庫帰属制度で手放せる？利用条件・費用・注意点を徹底解説【2026年最新】
更新日：10月2日
「親から相続した別荘地を使う予定がない」「毎年かかる管理費と固定資産税が負担になっている」「売りに出しても買い手がつかない」——こうしたお悩みを抱える方が年々増えています。
令和5年4月にスタートした相続土地国庫帰属制度は、相続した不要な土地を国に引き取ってもらえる画期的な制度です。しかし、別荘地の場合は管理費の問題など特有の事情があり、制度を利用できるかどうかは慎重な判断が必要です。
本記事では、別荘地の処分でお困りの方に向けて、相続土地国庫帰属制度の活用可否、費用、手続きの流れ、そして制度が使えない場合の代替手段まで、専門家の視点から徹底解説します。
目次
1. 相続土地国庫帰属制度とは？基本をわかりやすく解説
1-1. 制度創設の背景と目的
相続土地国庫帰属制度は、令和5年（2023年）4月27日に始まりました。根拠となる法律は「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和3年法律第25号）です。相続した土地を一定の条件のもとで国に引き取ってもらう制度です。
この制度が創設された背景には、深刻化する「所有者不明土地問題」があります。相続した土地を利用せず、登記もされないまま放置されることで、誰が所有者かわからない土地が全国で増加。公共事業や災害復旧の妨げになるなど、社会問題となっていました。
従来は相続財産に不要な土地があっても、その土地だけを放棄することはできませんでした。相続放棄を選択すれば、預貯金などプラスの財産も含めてすべてを放棄しなければならなかったのです。
相続土地国庫帰属制度では、不要な土地だけを選んで手放し、他の財産は相続できるという画期的な仕組みが実現しました。
1-2. 制度の利用実績（2026年8月31日現在）
以下は法務省が公表した2026年8月31日現在の速報値です（2026年9月25日確認）。帰属件数は、承認後に負担金が納付され、所有権が国へ移った件数です。
項目 | 件数 |
申請件数（総数） | 5,997件 |
帰属件数 | 3,119件 |
却下件数 | 85件 |
不承認件数 | 100件 |
申請件数の地目別内訳：
田・畑：2,335件
宅地：2,091件
山林：902件
その他：669件
取下げは1,139件で、有効活用の見込み586件、却下・不承認であることが判明したもの405件、その他148件です。審査中の案件もあるため、これらの累計件数から個別の土地が承認される確率は判断できません。
1-3. 利用できる人の条件
相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、以下の条件を満たす方です。
相続または遺贈（法定相続人に対するもの）によって土地を取得した方
共有の場合は、相続または相続人への遺贈で持分を得た人がいれば、売買等で持分を得た共有者も含めて全員で共同申請できます
単独所有で利用できない方の例：
売買のみで土地を取得した方
生前贈与のみで土地を取得した方
法人
法定相続人ではない人が遺贈を受けた場合
なお、制度開始前（令和5年4月27日より前）に相続した土地も対象となります。何十年も前に相続した土地でも申請可能です。
2. 別荘地特有の問題点と「負動産化」の実態
2-1. なぜ別荘地は「負動産」になりやすいのか
バブル期に大量に開発された別荘地の多くが、現在では深刻な「負動産」問題を抱えています。軽井沢など一部の人気エリアを除き、多くの別荘地で以下のような状況が見られます。
別荘地が負動産化する主な理由：
需要の低下： リゾートブームの終焉により、別荘を求める人が激減
アクセスの悪さ： 交通の便が悪く、定住には不向きな立地
管理費の継続負担： 使用していなくても、規約や契約に基づき管理費が発生する場合がある
老朽化： 開発から50年以上経過し、インフラや建物が老朽化
買い手不在： 1円で売りに出しても数年売れないケースも多い
2-2. 管理費と管理契約の確認
別荘地では、管理費の負担や管理契約の内容が処分方法を考えるうえで重要です。契約を解除できるか、解除後も負担が残るかは、契約内容や実際の管理業務、当事者間の関係を確認する必要があります。
管理費の内訳（例）：
共用施設（クラブハウス、プールなど）の維持管理費
道路・側溝・街路灯の維持費
ゴミ処理・清掃費用
セキュリティ・防犯パトロール費用
管理組合の運営費
管理費は管理規約や契約によって異なります。土地を利用していなくても支払いが必要な場合があるため、固定資産税と合わせて年間の負担を確認しましょう。
重要な最高裁判例（令和7年6月30日）
令和7年6月に、別荘地の管理費をめぐる重要な最高裁判決が出されました。この判決では、管理契約を締結していない土地所有者に対しても、管理費相当額の支払義務を認めています。
この判決は、管理業務によって受ける利益などを踏まえ、当該事案で管理費相当額の不当利得返還義務を認めたものです。すべての別荘地で、契約の有無にかかわらず同じ支払義務が生じると一律に判断できるわけではありません。
2-3. 相続で引き継いでしまったケースの増加
最近特に増えているのが、「親が購入した別荘地を相続してしまった」というケースです。
場所すらわからない別荘地を相続した
一度も行ったことがないのに毎年管理費と固定資産税の請求が届く
売却しようとしたが不動産会社に断られた
このままでは子どもに負の遺産を残してしまう
こうした方々にとって、相続土地国庫帰属制度は大きな希望となりうる制度です。しかし、すべての別荘地が制度を利用できるわけではありません。
3. 別荘地で相続土地国庫帰属制度が使えるケース・使えないケース
3-1. 申請時点で却下される土地（却下事由）
以下に該当する土地は、申請自体ができません（却下されます）。
却下事由 | 別荘地での該当例 |
建物がある土地 | 別荘の建物が残っている場合は対象外。更地にする必要があります |
担保権や使用収益権が設定されている土地 | 抵当権、地上権、賃借権などが設定されている場合 |
他人の利用が予定されている土地 | 通路として他人が利用している土地など |
土壌汚染されている土地 | 特定有害物質による汚染がある場合 |
境界が明らかでない土地 | 現地で境界を示せない場合や、境界・所有権について争いがある場合 |
別荘地で特に注意が必要なのは「建物がある土地」と「境界問題」です。
建物がある土地は原則として申請できないため、解体・撤去と、建物の滅失登記（原則として所有者が行います）の手続きを確認します。申請後に速やかな解体を予定する場合の扱いは、申請先の法務局本局に問い合わせてください。解体費用は建物の状態や工事の条件によって異なるため、見積もりを含めたトータルコストで検討が必要です。
3-2. 審査で不承認となる土地（不承認事由）
申請は受理されても、審査の結果不承認となる土地があります。
不承認事由 | 別荘地での該当例 |
勾配30度以上かつ高さ5m以上の崖があり、通常の管理に過分な費用・労力を要する土地 | 山間部の別荘地に多い |
管理を阻害する工作物・樹木等がある土地 | 放置された車両、老朽化した工作物、過度に繁茂した樹木など |
地下埋設物がある土地 | 浄化槽、井戸、コンクリート基礎などの残置物 |
隣接地との争訟が必要な土地 | 通行権の問題、越境問題、国庫帰属後の管理費請求トラブルなど |
過分な費用・労力がかかる土地 | 法令に基づく金銭債務を国が負担する土地など（管理費を巡るトラブル等は別途確認） |
3-3. 別荘地の管理費と国庫帰属の確認事項
管理費が発生する別荘地であることだけで、一律に国庫帰属できないとは限りません。管理費の支払いを巡るトラブルなどがある場合は引き取れない可能性があるため、法務局に個別の状況を確認してください。
法律では「国庫に帰属した後、国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令の規定に基づき負担する土地」は不承認事由とされています。
管理契約・管理規約による負担を、そのまま法令に基づく金銭債務と同一視することはできません。一方、国庫帰属後の管理費請求を巡るトラブルは使用・収益の妨害などの問題となり得るため、契約内容と実際の管理状況を法務局へ説明することが必要です。
管理費について事前に確認する事項：
管理会社の存続状況と契約上の相手方
実際に行われている管理業務と費用負担
管理契約・規約の内容と、国庫帰属後に管理会社等から管理費用を請求されるなどのトラブルが生じるおそれ
管理会社の存続や管理費の有無だけで結論を出さず、他の却下・不承認要件と合わせて確認しましょう。制度を利用できない場合は、売却や引取りなどの条件を比較検討します。
3-4. 国庫帰属を検討するときの確認事項
申請前に、次の点を確認しましょう。
✅ 建物がない（更地である）、または建物を解体できる
✅ 管理契約・規約と管理費を巡るトラブルの有無を確認する
✅ 現地で境界を示せ、隣地所有者と争いがない
✅ 崖や災害リスク、通常の管理に要する負担を確認する
✅ 地下埋設物がない、または除去できる
✅ 隣地との争いがない
4. 相続土地国庫帰属制度の費用（審査手数料・負担金）
4-1. 審査手数料
申請時に必要な審査手数料は、土地1筆あたり14,000円です。
申請書に収入印紙を貼付して納付
土地が隣接していても、筆数分の手数料が必要
申請を取り下げた場合や、却下・不承認となった場合でも返還されません
4-2. 負担金の基本ルール
審査で承認された場合、土地の国庫帰属に際して負担金の納付が必要です。負担金は、国が土地を管理するために要する10年分の標準的な管理費用として算定されます。
負担金の基本：原則20万円
市街化区域・用途地域の外にある宅地や、雑種地・原野などは、面積にかかわらず原則20万円です。
4-3. 面積に応じて負担金が変動するケース
別荘地に関係する主な例として、以下の土地は面積に応じて負担金が算定されます。
①市街化区域・用途地域内の宅地
面積 | 負担金算定式 |
50㎡以下 | 面積×4,070円＋208,000円 |
50㎡超〜100㎡以下 | 面積×2,720円＋276,000円 |
100㎡超〜200㎡以下 | 面積×2,450円＋303,000円 |
200㎡超〜400㎡以下 | 面積×2,250円＋343,000円 |
400㎡超〜800㎡以下 | 面積×2,110円＋399,000円 |
800㎡超 | 面積×2,010円＋479,000円 |
②森林（山林）
面積 | 負担金算定式 |
750㎡以下 | 面積×59円＋210,000円 |
750㎡超〜1,500㎡以下 | 面積×24円＋237,000円 |
1,500㎡超〜3,000㎡以下 | 面積×17円＋248,000円 |
3,000㎡超〜6,000㎡以下 | 面積×12円＋263,000円 |
6,000㎡超〜12,000㎡以下 | 面積×8円＋287,000円 |
12,000㎡超 | 面積×6円＋311,000円 |
4-4. 負担金を抑える方法——隣接地の合算特例
隣接する2筆以上の土地が同じ種目の場合、申し出により一つの土地とみなして負担金を計算できます。森林など面積で算定する土地は、合算した面積で計算します。
例えば、隣接する3筆がいずれも市街化区域・用途地域の外にある宅地の場合、通常は20万円×3筆＝60万円ですが、この特例を使えば20万円で済む可能性があります。
4-5. 別荘地の負担金目安
別荘地が市街化区域・用途地域の外にあり、現況が宅地であれば、負担金は原則20万円です。現況が森林と判断される場合は、上記②の算定式によります。
費用の内訳と確認点（別荘地・更地の場合）
費用項目 | 金額目安 |
審査手数料 | 14,000円/筆 |
負担金 | 20万円〜（地目・面積により変動） |
専門家報酬（任意） | 依頼範囲と報酬を見積もりで確認 |
合計 | 1筆・負担金20万円の場合は214,000円＋資料取得費用等。専門家に依頼する場合は報酬を加算 |
※建物がある場合は、解体・撤去費用も含めて検討します。金額は建物の状態や工事の条件によるため、見積もりで確認してください。
5. 申請から国庫帰属までの手続きの流れ
5-1. 手続きの全体像
相続土地国庫帰属制度の手続きは、大きく5つのステップに分かれます。
事前相談（法務局）
申請書類の準備・提出
審査（書面審査・現地調査）
承認・負担金の納付
国庫帰属
標準処理期間：8か月（事案によって超える場合があります）
5-2. STEP1：事前相談
まずは法務局での事前相談をおすすめします。相談は無料・予約制で、1回30分程度です。
相談時に準備する資料：
相談票（法務省ホームページからダウンロード可能）
土地の状況についてのチェックシート
登記事項証明書（登記簿謄本）
公図・地積測量図
土地の現況写真
固定資産評価証明書
相談先： 土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門
※支局・出張所では相談できません。遠方の場合は、お住まいの地域の法務局本局でも相談可能です。
5-3. STEP2：申請書類の準備・提出
必須の添付書類：
承認申請書
土地の位置・範囲を明らかにする図面
土地と隣接地との境界点を明らかにする写真
土地の形状を明らかにする写真
申請者の印鑑証明書
相続を証する書面（戸籍謄本等）※相続登記未了の場合
提出方法：
法務局窓口に持参（要事前連絡）
書留郵便またはレターパックプラスで郵送
※任意代理人による申請は認められません。所有者本人または法定代理人が申請します（書類の使者による持参は可）。
5-4. STEP3：審査（書面審査・現地調査）
法務局による審査が行われます。必要に応じて現地調査も実施されます。
審査中に求められる可能性がある対応：
追加資料の提出
樹木の伐採
工作物・残置物の撤去
境界の明確化
これらの対応が完了しないと、審査が長期化したり、不承認となる可能性があります。
5-5. STEP4：承認・負担金の納付
審査の結果、承認が決定すると、法務局から以下が届きます。
承認通知
負担金の通知
納入告知書
納付期限：通知が届いた日の翌日から30日以内
金融機関（銀行、ゆうちょ銀行など）で納付します。法務局での現金払いはできません。
重要：期限内に納付しないと承認が失効します！
5-6. STEP5：国庫帰属
負担金の納付と同時に、土地の所有権が国に移転します。
所有権移転登記は国が行うため、申請者側での手続きは不要です。これで手続きは完了となります。
6. 別荘地で国庫帰属制度を利用する際の注意点
6-1. 管理契約・管理費の確認が最優先
別荘地で国庫帰属制度の利用を検討する場合、最初に確認すべきは管理契約の有無と管理費の状況です。
確認すべき項目：
管理会社は存続しているか
管理契約は現在も有効か
管理費の支払義務はあるか
管理費の滞納や請求を巡る争いはないか（請求の根拠と金額を確認する）
管理会社が存続し管理費の支払義務がある場合も、それだけで利用不可とは判断できません。管理費の支払いを巡るトラブルや国庫帰属後の関係を含め、法務局に相談しましょう。
6-2. 建物の解体費用を含めた総コストで判断
建物付きの別荘地の場合、解体費用を含めたトータルコストで判断が必要です。
解体の見積もりで確認したい項目：
建物の構造・大きさと、重機や車両が入れるか
浄化槽や基礎など、建物以外の撤去対象
アスベスト含有の有無と、調査・除去の費用
解体費用＋審査手数料＋負担金の合計が、専門業者への処分費用より高額になる場合もあります。複数の選択肢を比較検討しましょう。
6-3. 境界を現地で示すための準備
申請では、境界を現地で示せ、隣地所有者との認識の相違や争いがないことが必要です。既存の境界標や地物で明らかな場合、新たな目印は不要です。それ以外は目印を設けますが、測量成果や境界確定書の提出は一律必須ではありません。対応が分からない場合は、次の点について専門家に相談できます。
目印の設置方法や、測量が必要な状況かどうか
隣地所有者との境界認識に相違がある場合の対応
測量や境界確定を行う場合は、別途費用と期間がかかります。
依頼前に見積りを確認してください。
6-4. 共有の場合は全員の同意が必要
別荘地が共有名義の場合、共有者全員が共同で申請する必要があります。
相続により共有者が多数になっているケースでは、全員の同意を得ることが困難な場合もあります。その場合は、まず遺産分割協議や共有物分割請求により、単独所有にしてから申請する方法も検討しましょう。
7. 制度が使えない場合の代替手段
7-1. 管理会社への引き取り依頼
別荘地の管理会社が、有償で土地を引き取ってくれる場合があります。
費用は管理会社と物件の条件によって異なるため、引取りの可否と費用を個別に確認します。
既存の管理契約や未払費用の扱いも含め、管理会社に確認しましょう。
7-2. 専門の不動産引き取り業者への依頼
近年、売却困難な不動産を有償で引き取る専門業者が増えています。
メリット：
管理費が発生する別荘地でも引き取り可能な場合がある
建物付きでも対応可能な場合がある
売却が難しい土地でも、条件が合えば所有権を移転できる場合がある
費用は物件の条件や事業者によって異なるため、総額と追加費用の条件を契約前に確認しましょう。
注意点：
管理費滞納がある場合は清算が必要
業者により対応範囲・費用が異なるため、信頼ある業者に相談を
7-3. 隣接地所有者への譲渡
隣接する別荘地の所有者が、土地の拡張を希望している場合があります。
無償または低額での譲渡となることが多いですが、管理費負担から解放されるメリットがあります。まずは隣地所有者や管理会社を通じて打診してみましょう。
7-4. 相続放棄（相続開始後の手続き）
相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3か月以内に、家庭裁判所へ申述する手続きです。相続開始前に手続きをすることはできません。
注意点：
別荘地だけでなく、すべての相続財産を放棄することになります
預貯金や自宅など、プラスの財産も相続できなくなります
自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3か月以内に家庭裁判所への申述が必要
受け取りたい財産がほかにない場合などに検討する選択肢です。
7-5. 処分方法を比較する際の確認点
国庫帰属・売却・引取りでは、利用条件や負担する費用が異なります。土地の現況と管理契約を確認したうえで、複数の選択肢を比較しましょう。
比較するときに確認したい内容：
管理費の支払義務と未払費用の扱い
手続きに必要な資料と、解体・境界確認などの準備
費用の総額と、追加費用が発生する条件
所有権が移る時期と、移転までの管理・税負担も確認してから判断しましょう。
8. よくある質問（FAQ）
Q1. 制度開始前に相続した別荘地も対象になりますか？
A. はい、対象になります。 相続土地国庫帰属制度は、制度開始（令和5年4月27日）より前に相続した土地も対象です。何十年前に相続した土地でも申請可能です。
Q2. 相続登記をしていなくても申請できますか？
A. 申請可能です。 相続登記が済んでいない土地でも申請できます。その場合、相続を証する書類（戸籍謄本等）の提出が必要になります。なお、承認された場合の所有権移転登記は国が行います。
Q3. 別荘の建物が残っていますが、解体しないと申請できませんか？
A. 建物がある土地は原則として申請できません。申請後に速やかな解体を予定する場合の扱いは、申請先の法務局本局に問い合わせてください。建物の滅失登記は、原則として所有者が行います。
Q4. 管理費を滞納していますが、申請できますか？
A. 管理費の請求根拠や滞納の状況を確認し、法務局に相談してください。継続的な管理費があるだけで一律に不承認とはなりませんが、国庫帰属後に管理会社等から管理費用を請求されるなどのトラブルが生じるおそれがある場合は引き取れない可能性があります。
Q5. 申請から承認までどのくらいかかりますか？
A. 標準処理期間は8か月です。書面調査や実地調査、必要な補正などの状況によっては、この期間を超える場合があります。
Q6. 不承認になった場合、審査手数料は返ってきますか？
A. 返還されません。 審査手数料は、却下・不承認となった場合、また申請を取り下げた場合でも返還されません。事前相談で要件を十分確認してから申請しましょう。
Q7. 専門家に依頼した方がいいですか？
A. 専門家への依頼は必須ではありません。不明点がある場合は、まず法務局で相談できます。申請書類の作成は弁護士・司法書士・行政書士に依頼でき、依頼する範囲と報酬は事前に確認してください。境界が分からない場合は、土地家屋調査士への相談も考えられます。
9. まとめ：別荘地の処分でお悩みの方へ
相続土地国庫帰属制度は要件の確認が前提——別荘地は管理費の扱いも確認を
相続土地国庫帰属制度は、取得経緯や土地の状態が要件に合う場合の選択肢です。公表されている累計件数から個別の承認確率は判断できません。別荘地も管理費の有無だけで利用可否を決めず、契約・現況を法務局に確認しましょう。
別荘地での制度利用可否の判断ポイント：
✅ 管理契約・規約と実際の管理状況を確認する
✅ 国庫帰属後の管理費請求などのトラブルのおそれを含めて法務局に相談する
処分方法の選択フローチャート
管理会社・管理費の状況を確認
管理会社・管理費あり → 契約と費用負担、トラブルの有無を確認する
管理会社の存続・管理費の有無にかかわらず → 他の要件も確認する
法務局で事前相談
却下・不承認事由に該当しないか確認
費用の総額を試算
解体費用＋審査手数料＋負担金 vs 専門業者への処分費用
最適な方法を選択
相談前に整理しておきたいこと
相談前に土地の所在・現況・管理契約を整理しておくと、利用できる処分方法や必要な準備を確認しやすくなります。
一般社団法人日本不動産管財では、０円でも売却が困難な山林、原野、別荘地などの不動産の処分について、サポート業務をおこなっております。
相談前に整理しておきたい情報：
土地の所在・地番と所有者
管理規約・契約書と管理費の支払い状況
建物や工作物の有無と現在の利用状況
これまでの売却相談や法務局への相談の内容
今後の利用予定と処分を検討する理由
当社団では、処分困難な不動産についてお悩みのご相談者様が、まず現状と選択肢を把握できるよう、各種公的資料や不動産情報を基に初期調査を無料で行っております。判断材料を提示し、ご相談者様の意思決定を支援いたします。
※本記事の内容は執筆時点の情報に基づいています。法改正等により変更される場合がありますので、最新情報は法務省ホームページ等でご確認ください。
